导语


2013年8月的一天，浩瀚公司（化名）售楼处彩旗飘扬，“即买即赚”“百分百回报”等诱人的宣传标语醒目的悬挂高空。赵云看到这几个字，不禁心念一动，走进了售楼中心，随处可见的宣传资料上写着：“高收益：浩瀚新世界推出十年百分百租金返还投资模式，即十年资金全额抵消购房款，完全实现十年百分百回报。即买即赚：浩瀚新世界购买当天，即可获得商业运营公司第一年租金返还，开创首例投资必回报，回报必超值的全新投资模式”


发生变故
赵云仔细了解之下，觉得这是一个不可多得的赚钱机会，遂毫不犹豫地与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定赵云一次性支付房款58万元，开发商于2013年12月30日前将商品房交付赵云，逾期不交付，赵云可解除合同，开发商退还房款，并支付房款的3%作为违约金。合同签订后，赵云于8月20日准时交付房款，开发商出具收据一张。
2013年12月30日，双方又签订了《委托经营租赁协议》，约定赵云购买的商品房委托开发商统一招租经营，期限十年，开发商每年支付赵云租赁费，合同有效期内，任何一方违约的，向对方支付合同约定的十年回报总额的2倍作为违约金。合同签订后，开发商即支付赵云一年的租赁费4.6万元。
然而事情并没有按照赵云设想的顺利进行，2015年，距离赵云买房已经过去两年了，开放商迟迟没有将商品房交付，并且除了2013年交付的4.6万元租赁费之外，后续租金再未支付。赵云多次索要无果，遂将浩瀚公司告上法庭，要求解除《商品房买卖合同》，退还房款，并支付违约金和两年的租金。
黄骅法院经审理，判决解除双方的《商品房买卖合同》，被告浩瀚公司退还购房款，并按127.50元/天的标准赔偿原告自2014年12月30日起至本判决生效之日止的租金损失。




律师说法
本案系典型的商品房买卖合同，案涉商品房为商铺，且开发商承诺为租金返还投资模式，房屋买受人对合同存在一定预期收益，合同一旦无法履行，合同是否解除，解除后约定合同违约金与预期收益间是否并存，如何正确认定合同违约损失，成为该类型案件的焦点及关键。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，一方未按约定履行，且合同已无继续履行必要，违约方应当赔偿对方损失。赔偿违约损失当事人没有异议，本案的特殊性在于该商品房为商铺，购买时开发商承诺该商铺为租金返还投资形式，自购买当年起逐年支付租金，且合同签订后即依租赁合同约定支付了当年度的房屋租金。无论是合同约定还是事实表明，当事人签订合同时，双方都已经预见租金应为买方的既得利益，一旦违约即可能是违约损失的一部分。既然该项损失为预期收益，那么，合同一旦违约并解除，当事人是否可以同时要求对方支付违约金和租金呢？
《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。既然损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，那么损失赔偿也即违约金额应该是补偿性的，主要是填补守约方的损失，而非惩罚对方。换言之，守约方也不能因对方违约而获益，只能是弥补损失。因此，违约金请求权与损害赔偿请求权当事人可以选择适用也可以同时适用，但是其请求数额不能超过损失数额。故本案中，参照当事人获得的首期租金数额作为损失数，符合法律规定。